לקיחת משכנתא לצורכי השקעה בנדל”ן

עסקי הנדל”ן נחשבים כאחד מתחומי העסקים הידועים בחוסר יציבותם בשוק הכללי. סיבות רבות לדבר, ואין לנו צורך לפרטם. אלא שבכל זאת, עסקים אלו גורמים למתעשרים חדשים לשבת על זרי הדפנה, ומאידך בעתים שונים, גורמים למשקיעים רבים לרדת מנכסיהם עד כלות. ועדיין לא הצליחו להבין יזמים רבים ומומחי נדל”ן מתי לאמיתו של דבר ניתן לצפות הצלחה משגשגת בהשקעה הנדלנית ומתי לא. אף על פי שאין אומדנים מדויקיים לכך, פיתחו בשנים האחרונות מומחי נדל”ן שיטות אסטרטגיות למשקיע הפרטי. המשקיע הרוכש דירה לעצמו ולבני או משפחתי או משקיע המעוניין לרכוש דירה לצורכי השקעה נדלנ”ית ולקטוף רווחים משכירות המקום וכיוצא בזה. לרוב ההשקעות האלו של בעלי הדירות מלווים בלקיחת משכנתה על דירה זו להשקעה. לקיחת משכנתא שניה או ראשונה לבעלי בתים שאינם נמנים עם חתך האוכלוסין הרגיל שלוקח משכנתא צריכה בדיקה יסודית, אם היא משתלמת בכלל לצורכי השקעה נדלנית.

עליות המחירים האדירות שחלו בשנים האחרונות בישראל הדגימו עד כמה לעיתים השקעה ברכישת דירה עם משכנתא לצורכי הון היא כדאית וכדאית עד למאוד.
נניח לצורך העניין שלפני כעשור הצלחת לכסות את מרבית המשכנתא על הבית שבו אתה מתגורר, או שכלל לא שילמת עליו משכנתא ארוכת טווח. הרי שבידך משכורת שלך ושל בת זוגתך מספיקה לכלכל את כל בני הבית ועדיין נשאר עודף רווח עצום בידיכם. המחשבה הראשונה שעוברת על מרבית הישראלים היא לקחת אות אותו כסף נזיל ולהשקיע אתו על מנת להכפיל או לשלש את הסכום שיש בידכם. כיצד תעשו זאת. יש כמה דרכים. הדרך הראשונה היא פתיחת עסק בבעלותכם של ריהוט משרדי רכישת עסק של ריהוט משרדי או השקעה בניירות ערך או בתמ”א 38 דרך עורך דין תמ”א 38. אולם תנודות השוק, הערפל המתלווה עם זה וחוסר התמצאות בשוק הניירות כה גבוה עד שרבים מהמשקיעים מעדיפים ללכת על ההשקעה היציבה במרבית המקרים והיא רכישת דירה נוספת להשקעה. אלא שרכישת דירה דורשת מימון גבוה למדי שאין באפשרות רבים לקבל זאת. לשם כך הולכים המשקיעים ומסכנים את עצמם בלקיחת משכנתא שניה.

משכנתא שניה זו היא שיטת מימון הנהוגה במקומות רבים בעולם והיא הלוואה בגובה ובתנאי משכנתא אך לא לצורך דירה לרכישה אלא מימון גבוה של הלוואה לצורך השקעה כלכלית, לימודים לצורך התמחות במשפטים בתכנית תמ”א 38 למשפטנים וכיוצא בזה. מרבית המשקיעים שרוכשים דירה להשקעה משתמשים בבנקים שמציעים שירות זה. אלא שצריך לזכור שתנאי המשכנתא הם פחותים בהרבה מהתנאים של משכנתאות של זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה. לרוב המימון לא יעלה על 60% והריביות בהחזרי המשכנתא יהיו גבוהות בהרבה. גובה הריביות קצת מדאיג משקיעים רבים מלקחת משכנתא זו. אך נחזור לדוגמה שהבאנו לעיל. אם רכשנו בעבר דירה במודיעין או שוהם לפני עשור הרי שכיום אנו נהנים מצמיחה של למעלה מ40% מערך ההשקעה לפחות. יש מקרים שהמחירים הוכפלו.משמעות הדבר שלא רק שיצאנו מהפחד של הסיכון הרי אנו גם הרווחנו מבלי להתאמץ כלל, רווחים שהכפילו את עצמם והצליחו לכסות את המשכנתא הרבה מהר ממה שחשבנו.

לפרטים נוספים באתרו של עו”ד משה טרספולסקי